L’amministratore
Chi è
L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio. Non è facile inquadrare dal punto di vista della legge la sua figura, anche perché i suoi compiti e le sue responsabilità si sono andate via via ampliando nel tempo.
Nomina
L’amministratore deve essere nominato quando in un condominio i condòmini sono più di quattro. Viene eletto dall’assemblea condominiale a cui nessuno può sostituirsi.
La nomina dell’amministratore fatta dal costruttore-venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito, è nulla. Qualora l’assemblea subisca di fatto l’amministratore, non da lei nominato, e non ne ratifichi il mandato, non decorrono i termini di prescrizione o decadenza perché tale nomina è di fatto nulla.
L’amministratore può essere nominato dall’autorità giudiziaria qualora il condominio ne sia sprovvisto e l’assemblea non riesca a pronunciarsi a proposito. L’autorità giudiziaria provvede unicamente su richiesta di almeno un condomino.
Durata dell’incarico
L’amministratore rimane in carica un anno, ma egli non decade automaticamente; egli continua nella pienezza delle sue funzioni fino a quando verrà legalmente scelto un successore.
Ogni persona, anche se analfabeta, può essere attualmente nominata amministratore condominiale. Le cose cambieranno probabilmente tra breve se, come pare certo, verrà approvata la legge che istituisce un albo professionale a cui gli amministratori dovranno essere iscritti. Per poterlo essere, dovranno superare un esame scritto e uno orale. La legge in esame, però, prevede comunque la possibilità per i condòmini, anche se non iscritti all’albo e anche se privi di competenza, di divenire amministratori del loro condominio.
Vale comunque la pena di insistere sulla scelta di persone qualificate, preparate ed esperte nel campo. Ogni errore commesso dall’amministratore alla fine ricade sul condominio.
Nomina: le maggioranze
Per la nomina dell’amministratore e soprattutto per la delicatezza del mandato che gli viene conferito e per la necessità che per tale nomina il consenso sia notevole la legge prescrive la maggioranza degli intervenuti all’assemblea (e mai meno di un terzo di quelli totali) e almeno la metà dei millesimi degli appartenenti al condominio.
Contrariamente al pensiero di parecchi autori, il giudice di legittimità ha stabilito che la stessa maggioranza è necessaria anche per la riconferma.
Onorario
All’amministratore spetta un compenso per il lavoro svolto in mancanza di decisioni in tal senso dell’assemblea sono da applicarsi le tariffe professionali indicate da collegi e associazioni.
Se passerà la nuova proposta di legge, i compensi diverranno a tariffario. Si prevede infatti l’istituzione di collegi distrettuali e nazionali con il compito di formulare le proposte di tariffe professionali, da sottoporre al ministro di Grazia e giustizia.
Gli stessi collegi distrettuali potranno essere poi interpellati dai condòmini in caso di controversie sull’onorario e avranno anche il compito di tentare una conciliazione della lite.
Onorario e revoca
Molti esperti ritengono che il compenso debba essere dato per tutto il periodo del mandato anche se l’amministratore è revocato prima del termine del mandato, per colpa non sua.
Revoca
L’amministratore può essere revocato dall’assemblea con la stessa maggioranza richiesta per la nomina; la revoca può avvenire in qualsiasi momento e anche senza motivo alcuno; all’amministratore non aspetta indennizzo o risarcimento alcuno per la revoca.
L’amministratore può inoltre essere revocato dall’autorità giudiziaria:
a) quando, essendo stato destinatario di una citazione o di un provvedimento, anche se esula dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato comunicazione all’assemblea dei condòmini;
b) se non ha reso conto della sua gestione per due anni;
c) se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
I compiti dell’amministratore sono complessi, delicati, molteplici e non sono solo quelli indicati dagli articoli 1130 e 1131 del codice civile; a essi devono aggiungersi quelli eventualmente attribuiti dal regolamento di condominio, dall’assemblea, da leggi speciali e dalle norme generali del diritto.